Gutachterausschuss

Die Tätigkeiten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte basieren auf folgenden Grundlagen:

• Baugesetzbuch (BauGB) in der aktuellen Fassung
• Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)  und die hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien in der aktuellen Fassung
• Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten (Gutachterausschussverordnung - GAVO) in der aktuellen Fassung

Alle Bestimmungen wurden mehrfach verändert und gelten in der jeweiligen Fassung.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbstständiges und unabhängiges Gremium mit sachkundigen und erfahrenen Fachleuten.

Er besteht aus dem Vorsitzenden, seinem/r Stellvertreter/in und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern, die in der Regel für einen Zeitraum von 4 Jahren vom Landrat bestellt werden.
Die ehrenamtlichen Mitglieder kommen vorwiegend aus den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Land- und Forstwirtschaft oder sonstigen in der Grundstückswirtschaft erfahrenen Personen.

Die Tätigkeit des Gutachterausschusses besteht in der Erstellung von Gutachten für Privatpersonen, Gerichten, Kommunen u.a..

Ein Gutachten wird jeweils von zwei Mitgliedern des Gutachterausschusses, sowie dem oder der jeweiligen Vorsitzenden erstellt.

Die Gutachter arbeiten nach bestem Wissen und Gewissen und sind nicht an Weisungen gebunden.

Zur Unterstützung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle.

Die Geschäftsstelle ist der Ansprechpartner für Fragen und Auskünfte.

Der Geschäftsstelle werden alle geschlossenen Kaufverträge im Kreis Rendsburg-Eckernförde zugeleitet. Diese Kaufpreise werden in einer digitalen Kaufpreissammlung gesammelt und teilweise ausgewertet.

Aus den tatsächlichen Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke werden alle zwei Jahre Bodenrichtwerte für jede Gemeinde und Stadt vom Gutachterausschuss ermittelt.

Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter, durchschnittlicher Lagewert, bezogen auf 1 m² Grundstücksfläche. Er ist für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren Merkmalen tatsächlicher und rechtlicher Art weitgehend übereinstimmen, eine im wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufwiesen. Der Bodenrichtwert ist also auf typische Verhältnisse in der jeweiligen Lage abgestellt und berücksichtigt nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Abweichungen einzelner Grundstücke in den wertbestimmenden Merkmalen können Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert bewirken. Das gilt insbesondere hinsichtlich Verkehrs- bzw. Geschäftslage, Art und Maß baulicher Nutzung, Grundstücksgestaltung, Größe, Beschaffenheit, Erschließungszustand, die mit dem Grundstück verbundenen Rechte oder wertmindernden Belastungen, möglichen Immissionseinwirkungen sowie auch für Objekte, die mit Besonderheiten behaftet sind.

Die angegebenen Richtwerte beziehen sich auf eine in der Regel ca. 30 m tiefe Vorderlandfläche. Bei Grundstücken mit einer größeren Tiefe ist eine Abzonung in Vorderlandflächen und Hinterlandflächen oder Gartenlandflächen vorzunehmen. Die hiernach ermittelten Durchschnittswerte liegen in der Regel unter den Vorderlandflächen bzw. Richtwerten. Für Grundstücke mit hoher baulicher Ausnutzungsziffer sowie bei Ausweisung als Mischgebiet gilt der Vorderlandbereich gegebenenfalls auch für eine größere Tiefe als 30 m. Bei gewerblichen Baulandflächen und großflächigem Geschosswohnungsbau sind die Richtwerte als Durchschnittswerte aufzufassen.
Richtwerte für Bauerwartungslandflächen, Rohbaulandflächen, Sonderbauflächen, Verkehrsflächen, Flächen für die Versorgungsanlagen und die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen sowie für Grünflächen wurden nicht ermittelt.

Soweit in bebauten Gebieten gebietstypische Vertragsverhältnisse bestehen, wie z.B. Erbbau oder Reichsheimstättenrechte, so sind die Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung solcher Rechte ermittelt.

Gemäß § 196 Abs. 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke ermittelt. Die Werte für bebaute Grundstücke können je nach Lage und Art der vorhandenen Bebauung gegebenenfalls gemindert werden. Im Einzelfall ist aufgrund der unterschiedlichen Bewertungskriterien eine gesonderte Bewertung für ein angesprochenes Grundstück unumgänglich.

Die Entwicklung des Grundstücksverkehrs im Berichtsjahr und im Vergleich zu den Vorjahren wird durch Daten über die Anzahl der registrierten Erwerbsvorgänge, über Flächen- und Geldumsätze aufgezeigt.

Der Gesamtmarkt wird dabei für den Berichtszeitraum von einem Jahr, vom 01.01.2025 bis 31.12.2025 in folgende Objektarten eingeteilt:

• Unbebaute Grundstücke
• Bebaute Grundstücke
• Wohnungs- und Teileigentum

Auf ca. 100 Seiten des Grundstücksmarktberichtes 2025 sind alle verfügbaren und relevanten Informationen der Grundstücks- und Immobilienverkäufe im Kreisgebiet zusammengefasst.

Die Verkaufszahlen und der Umsatz liegen insgesamt leicht über dem vom Vorjahr. Im Zeitraum 2025 steigt die Anzahl der Vertragsabschlüsse im Vergleich zum Jahr 2024 von 2.820 auf 3010. Der Geldumsatz im Jahr 2025 im Vergleich zum Jahr 2024 steigt leicht von 890 Millionen Euro auf 891 Millionen Euro. Der Flächenumsatz erhöht sich zum Vorjahr von rund 1.464 ha (2024) auf rund 1.529 ha (2025).

Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 sind mit dem Beschluss zur Bodenrichtwertsitzung am 24.03.2026 beschlossen und veröffentlicht sind. Insgesamt kommen wir im Kreisgebiet Rendsburg-Eckernförde für unbebaute Grundstücke auf rd. 1.000 Bodenrichtwertzonen, hauptsächlich für die Teilmärkte Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus und Gewerbe. Die flächendeckende Abbildung der Bodenrichtwerte ist durch Zonen der Umlandbereiche gewährleistet. Ergänzend werden auch Bodenrichtwertzonen für Grundstücke mit wertrelevanten Wasserlagen, bei denen die Nähe zu einem Gewässer ein wertbildendes Lagekriterium darstellt, mit einem entsprechenden Bodenrichtwert ausgewiesen.

Sachwertfaktoren: Mit dem Grundstücksmarktbericht 2024 wird eine Auswertung bezüglich der Sachwertfaktoren für den Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhaus im Kreisgebiet durchgeführt. Diese Analyse durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses basiert auf den Daten der eingehenden Kaufverträge und der nachfolgenden Datenverdichtung. Diese Sachwertfaktoren ergänzen die bewährte Darstellungsform und Auswertungen des gesamten Vertragsgeschehens.

Die Sachwertfaktoren sind Marktanpassungsfaktoren, die vom Sachverständigen benötigt werden, um bei der sogenannten Sachwertermittlung einen marktangepassten, vorläufigen Sachwert berechnen zu können. Bei einer modellkonformen Anwendung dieses Sachwertfaktors wird es möglich, den schematisch nach der Sachwertrichtlinie berechneten Wert, zum Beispiel eines freistehenden Einfamilienhauses im Einzugsgebiet von Kiel an die allgemeinen Wertverhältnisse des Grundstücksmarktes anzupassen.

Immobilienrichtwert: Auch in diesem Grundstücksmarktbericht werden Immobilienrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlicht. Der Immobilienrichtwert für diesen Teilmarkt bildet das zonale typische Lageniveau der Bezirke im Kreis Rendsburg-Eckernförde ab und wird im Wesentlichen beeinflusst durch Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung und der Grundstücksgröße.

Das vollständige Exemplar inklusive der statistischen Auswertungen und Tabellen im pdf-Format kann für das sachverständige Publikum bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gegen eine Gebühr von 50,00 € erworben werden.

Bestellung des aktuellen Grundstücksmarktberichtes:

Gerne per E-Mail an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Kreis Rendsburg-Eckernförde (gutachterausschuss[at]kreis-rd.de) unter Angabe einer Rechnungsadresse.

Gebühren:

Um eine historische Abbildung vornehmen zu können, sind die vollständigen Grundstücksmarktberichte ab 2015 bis 2024 hier einsehbar.

• 2015-RD-ECK-GMB
• 2017-RD-ECK-GMB
• 2019-RD-ECK-GMB
• 2021-RD-ECK-GMB
• 2022-RD-ECK-GMB
• 2023-RD-ECK-GMB
• 2024-RD-ECK-GMB

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Rendsburg-Eckernförde erstellt Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Rechten an Grundstücken.

Die Gutachten können von Privatpersonen, Gerichten, Kommunen u. a. beantragt werden und sind gebührenpflichtig.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Der Antrag eines Gutachtens muss schriftlich vom Eigentümer oder eines gleichstehenden Berechtigten erfolgen.

Dem formlosen Antrag hinzuzufügen ist ein aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Eckernförde, Rendsburg, Kiel oder Neumünster.

Die Anfertigung des Gutachtens ist kostenpflichtig und richtet sich nach der Gebührensatzung des Kreises Rendsburg-Eckernförde vom 2. August 2014.

Beispiele der anfallenden Gebühren für ein bebautes Grundstück mit einem Verkehrswert von: 

usw.